Tener
tu casa

potenciar el crédito
para la vivienda

En 140

Crédito privado y subsidio estatal para sanar el déficit habitacional en Argentina: programa #TenerTuCasa

La propuesta

 

Según el Censo 2010, hay 2,9 millones de hogares sin vivienda o con una vivienda precaria. Además, para sectores medios es muy difícil acceder a la propiedad. No hay política de vivienda más efectiva que dar a las familias la posibilidad concreta de acceder a la propiedad, sin intermediarios. Proponemos que el Estado y el sistema financiero se asocien para dar crédito hipotecario, con preferencia a las familias más pobres. Con el programa "Tener Tu Casa", las familias recibirían un crédito del sistema bancario, complementado por una transferencia del Estado sin devolución, destinada a la adquisición de viviendas nuevas con un valor de hasta 160 salarios mínimos. La proporción de aporte estatal será del 50% para adquirir viviendas con un valor de hasta 80 salarios mínimos, y decreciente hasta llegar a cero para viviendas con un valor de 160 salarios mínimos.

La participación del sistema financiero se verá favorecida porque los créditos tendrán como respaldo una propiedad de más valor que el crédito. Se promoverá, además, el ahorro y el crédito en "ladrillos", una unidad de cuenta protegida contra la inflación. El "ladrillo" estará asociado a la evolución del valor de la propiedad y al costo de la construcción; de esta manera se evitarán los riesgos para ahorristas y para prestamistas de movimientos de precios, garantizando la seguridad del crédito. El "ladrillo", además, estará correlacionado con el nivel de salarios, de modo que no representará un riesgo para los tomadores de crédito.

Se fomentará la densificación y el desarrollo en altura en zonas con redes de servicios públicos ya en funcionamiento, permitiendo la participación a propio riesgo de constructoras que luego destinen esas unidades a familias beneficiadas por el programa "Tener Tu Casa".

 


 

Algunos datos duros

Según el Mapa de Asentamientos 2013 de TECHO existen al menos 1.800 asentamientos urbanos informales en el país, en los que habitan más de 500 mil familias sin acceso a servicios básicos y con altos niveles de hacinamiento.

Según los datos del Censo 2010, de los 2,7 millones de hogares con vivienda precaria, 24,7% no cuenta con acceso al agua corriente, 43,9% no tiene conexión de red de gas y 46,8% no tiene cloacas.

El 34% de las viviendas construidas entre 2002 y 2010 se hicieron sin permiso de construcción.

Los sectores medios (el 60 por ciento de los más de 12 millones de hogares del país) también tiene problemas para acceder a la propiedad: según los censos nacionales de 2001 y 2010, el porcentaje de población con vivienda propia disminuyó del 70,6% al 67,7%.

El mercado de crédito hipotecario alcanza poco más del 1% del PIB. Mientras tanto, en muchos países de América Latina ha estado creciendo de la mano de la estabilidad macroeconómica, alcanzando niveles de 18,7% del PIB en Chile, 7,7% en Brasil, 4,9% en Perú, 4,0% en Uruguay, y 3,9% en Colombia. En Estados Unidos alcanza 81,6% del PIB.

 

Ahorrar en “ladrillos”, comprar ladrillos

“Tener tu casa” dará a los sectores de bajos ingresos, por única vez, una combinación de subsidio estatal y crédito privado para acceder a viviendas nuevas, subsidiando proporcionalmente más a los hogares de ingresos bajos:

  • Viviendas con valor de 80 salarios mínimos (aproximadamente US$40.000): 50% de subsidio.
  • Viviendas con valor de 160 salarios mínimos (aproximadamente US$80.000): 0% de subsidio.

Las familias podrán pagar el resto del valor de su vivienda con un crédito privado. Los bancos tendrán incentivo a prestar, porque tendrán como garantía la vivienda, que valdrá hasta el doble del crédito que den. Pero además, para que haya crédito privado, es fundamental que haya una unidad de cuenta protegida de la inflación.

Proponemos llamarle a esa unidad de cuenta “ladrillo”, y atar su valor de manera ponderada a un índice de precios de las propiedades (como por ejemplo el índice de la Cámara Inmobiliaria Argentina), al costo de la construcción y a un índice de salarios. En su lanzamiento, un ladrillo puede valer, por ejemplo, 100 pesos. Pero cada mes, su valor se actualizará según la evolución de los índices a los que está asociado. Como “el ladrillo” estará atado tanto a un índice de precios de los inmuebles o al costo de construirlos como a un índice de salarios, mitigará tanto el riesgo para los ahorristas y los prestamistas como para los tomadores de crédito.

Muchos países se apoyan en una unidad de cuenta protegida de la inflación para financiar el crédito a la vivienda, como es el caso de la “unidad de fomento” en Chile o la “unidad de inversión” en México, ambas atadas al índice de precios al consumidor.

 

Preguntas y respuestas

 

¿Dónde se podrán construir viviendas?

Uno de los principios de “tener tu casa” es aumentar la calidad de vida: buscamos que las familias argentinas puedan satisfacer todas sus necesidades básicas en el hogar, y gran parte de sus necesidades de servicios, educación, salud, y transporte a como máximo 10 minutos caminando. Para eso, se incentivará la densificación a través del desarrollo de viviendas en altura, lo que promoverá un uso más intensivo del suelo, con mayor actividad en distintos horarios del día. Además, se incentivará la construcción en espacios subutilizados o baldíos donde ya existe provisión de agua, tendido de energía eléctrica, red cloacal y demás servicios.  Esto conllevará una mayor calidad de vida, ahorro en tiempo y energía, mayor seguridad y menor daño ambiental.

 

¿Cómo se incentivará la densificación?

Empresas constructoras podrán participar del programa Tener Tu Casa a propio riesgo. Las empresas podrán construir viviendas en altura, en zonas que cumplan las condiciones de autorización y, una vez finalizada la construcción, ofrecerlas para la venta a beneficiarios del programa.

 

¿Qué pasa con la gente que tiene ingresos en negro?

Todos los trabajadores van a poder ahorrar y pagar sus créditos en “ladrillos” sin importar la fuente de sus ingresos. El gran incentivo a la participación del sector bancario privado será el hecho de que el colateral del préstamo (la vivienda) tendrá un valor de mercado superior al valor del crédito. Además, la posibilidad de firmar contratos indexados eliminará el riesgo de saltos inflacionarios para el dador de crédito, y eso fomentará más préstamos y más baratos.

Además, tenemos un programa para fomentar el blanqueo de trabajadores: Juntos en Blanco.

 

¿Qué diferencia hay con el programa PRO.CRE.AR de ANSES?

Los créditos de Procrear no están valuados en una moneda protegida por la inflación. Esto hace que no se pueda involucrar al sector privado para que otorgue líneas de crédito. Con alta inflación, el costo para ANSES, en definitiva para los futuros jubilados y pensionados, puede llegar a ser altísimo además de ser incierto. El involucramiento del sector privado permite multiplicar el efecto de la intervención estatal.

 

¿Qué pasa con la clase media?

El objetivo central de “Tener tu casa” es aumentar la oferta de viviendas en condiciones y con servicios en toda la Argentina, a un costo financiable, hasta eliminar el déficit habitacional. Por eso creemos que la ayuda estatal debe concentrarse en hacer efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna.

Para los sectores medios proponemos estimular el crédito hipotecario. La Argentina paga tasas de interés en dólares que duplican con creces las de países comparables y su reducción redundará en un aumento inmediato en la rentabilidad de la construcción. Además, la posibilidad de prestar en “ladrillos” reducirá los riesgos de los préstamos para los bancos y, por lo tanto, la tasa de interés que cobran. También en la cuestión del acceso a la vivienda la Argentina tiene que pasar a la normalidad de otros países, y puede hacerlo: a la vivienda no se accede con ahorros ni con herencias, sino con crédito barato y abundante.